Депозит за квартиру в Аргентине: как вернуть залог

Депозит — один из главных источников конфликтов при аренде квартиры в Аргентине. При заселении собственник получает деньги быстро, а вот вернуть их после окончания договора получается не всегда.

Причины называют разные: царапины на мебели, пятна на стенах, сломанная техника, недостаточная уборка, неоплаченные счета. Проблема возникает там, где невозможно доказать, что повреждение существовало ещё до вашего заселения.

Поэтому недостаточно просто посмотреть квартиру и получить ключи. В день заселения нужно составить опись, снять подробное видео и отправить все замечания собственнику письменно.

Что такое depósito en garantía

Это денежная сумма, которую арендатор передаёт собственнику как обеспечение выполнения договора. Депозит может покрывать задолженность по аренде, неоплаченные коммунальные услуги, обычные expensas (если они возложены на арендатора), повреждения квартиры или мебели, отсутствующие предметы из описи и другие обязательства, прямо указанные в договоре.

Депозит — не оплата последнего месяца, если стороны отдельно не записали это в договоре. Нельзя просто перестать платить аренду со словами «у собственника уже есть мой депозит».

Какой размер разрешён

Для новых договоров стороны сами определяют размер депозита, валюту, способ передачи и условия возврата — так предусмотрено правилами после DNU 70/2023. Официальное разъяснение — на странице «Alquileres» портала Argentina.gob.ar.

На практике собственник может попросить один или несколько месяцев аренды. Особенно часто — при временной аренде, аренде без местной гарантии или при договоре с иностранцем без DNI. Поэтому все условия согласовывайте до передачи денег.

Что написать в договоре

Устная договорённость о депозите не годится.

Особенно внимательно проверьте валюту. Если передаёте депозит в долларах, в договоре должно быть написано, что собственник получил конкретную сумму в долларах и обязан вернуть её в той же валюте.

Формулировка «депозит в размере месячной аренды» ведёт к спору: непонятно, имеется в виду первый, последний или текущий месяц. Пишите конкретную цифру.

Расписка

При передаче наличными просите отдельную расписку — recibo. В ней должны быть имя и фамилия собственника, данные арендатора, адрес квартиры, сумма цифрами и прописью, валюта, фраза en concepto de depósito en garantía, дата и подпись получателя.

При банковском переводе указывайте назначение платежа.

Не переводите депозит третьему лицу, если его полномочия не подтверждены документами. Самый безопасный момент передачи — одновременно с подписанием договора и получением ключей.

Зачем снимать видео при заселении

Видео — главное доказательство первоначального состояния квартиры. Без него собственник может заявить, что повреждение появилось при вас.

Снимайте до того, как занесёте чемоданы. Лучше одно длинное видео без монтажных склеек.

Каждый найденный дефект снимите сначала крупным планом, потом общим — чтобы было понятно, где именно он находится.

Проверьте, работает ли техника

Внешнего вида недостаточно — покажите на видео, что именно работает. Включите кондиционер, отопление, горячую воду, все конфорки, духовку, холодильник, стиральную машину, телевизор, вытяжку, освещение и Wi-Fi, если он входит в аренду.

Если техника не включается, сообщите собственнику сразу. Через несколько недель доказать, что неисправность была до вас, гораздо сложнее.

Счётчики

В день получения ключей сфотографируйте и снимите показания электричества, газа и воды (если счётчик отдельный). Запросите последние оплаченные счета и справку об отсутствии задолженности по expensas — иначе рискуете получить счета предыдущего арендатора.

Опись — inventario

Для меблированной квартиры к договору прилагается опись: мебель, техника, посуда, постельные принадлежности, пульты, ключи — с количеством, состоянием и уже существующими повреждениями.

Не подписывайте опись со словами en perfecto estado, если в квартире есть царапины, пятна или неисправная техника.

Вместо общего описания пишите конкретно:

• Mesa de madera con rayones en la superficie — стол с царапинами на поверхности;
• Aire acondicionado del dormitorio no enfría al momento de la entrega — кондиционер в спальне не охлаждает на момент передачи.

Опись подписывают обе стороны, и она прилагается к договору.

Отправьте материалы в день заселения

Хранить видео только в телефоне недостаточно. В день заселения напишите собственнику или агенту:

Adjunto fotos y video del estado del departamento al momento de recibir las llaves. Se observan los siguientes detalles…

Дальше перечислите все повреждения и попросите подтвердить: Por favor, confirmar la recepción y conformidad.

Отправляйте по электронной почте и дублируйте в WhatsApp. Сохраните переписку, оригиналы файлов и резервную копию в облаке. Если видео слишком большое — загрузите на облачный диск и отправьте ссылку, доступную для просмотра. Оригинал не редактируйте.

Износ или повреждение

На практике стороны оценивают один и тот же дефект по-разному. Именно поэтому состояние квартиры и нужно подробно зафиксировать в момент заселения.

Как прописать возврат

Стороны согласовывают порядок возврата сами, поэтому не оставляйте расплывчатое «депозит возвращается после проверки квартиры». Пропишите: сколько дней даётся на возврат, в какой валюте, на какой счёт, какие документы подтверждают удержания, какую сумму можно временно оставить до получения последних счетов и когда возвращается остаток.

Пример формулировки на испанском:

El depósito en garantía será devuelto al locatario dentro de los cinco días hábiles posteriores a la restitución del inmueble y entrega de las llaves, en la misma moneda en que fue recibido. Toda deducción deberá ser informada por escrito y respaldada mediante facturas, presupuestos o comprobantes.

Смысл: депозит возвращается в течение пяти рабочих дней после передачи квартиры и ключей, в той же валюте, а каждое удержание должно быть письменно объяснено и подтверждено документами.

Это пример, а не универсальная юридическая форма. Для дорогой или долгосрочной аренды договор стоит проверить у местного специалиста.

Что сделать перед выездом

За несколько недель до конца аренды:

• письменно согласуйте дату осмотра;
• запросите список требований к уборке;
• оплатите аренду и полученные счета;
• сохраните подтверждения платежей;
• устраните повреждения, возникшие по вашей вине;
• не выбрасывайте предметы из квартиры без согласования;
• сравните состояние жилья с видео заселения;
• снимите новое видео после уборки.

Видео при выезде должно быть таким же подробным: пустые комнаты, техника, мебель, счётчики, ключи и общий вид.

Как передавать ключи

Не оставляйте ключи у консьержа без письменного подтверждения собственника. Лучше подписать акт возврата — acta de entrega или constancia de restitución.

Если собственник пишет, что квартира принята без замечаний — сохраните это сообщение.

Если депозит не возвращают

Сначала попросите письменно указать причину удержания, конкретный пункт договора, размер каждого вычета, фотографии повреждений, чеки или сметы на ремонт и дату возврата остатка.

Направьте собственнику видео заселения, опись и предыдущую переписку. Общайтесь письменно, не ограничивайтесь звонками.

Пример сообщения:

Solicito la devolución del depósito en garantía conforme al contrato. El inmueble fue entregado el día ___ y las llaves fueron recibidas sin observaciones. En caso de efectuar alguna deducción, solicito el detalle y los comprobantes correspondientes.

Если договориться не выходит, дальнейшие шаги зависят от типа договора, провинции и статуса арендодателя: может потребоваться официальная претензия — carta documento, процедура медиации или консультация адвоката.

Главные правила

Главная ошибка арендатора — надеяться, что собственник «и так знает» о старых повреждениях. Через несколько месяцев никто не вспомнит, когда появилась царапина или пятно. Депозит защищают не устные обещания, а договор, опись, фотографии, видео и письменная переписка.

Найти квартиру или разместить объявление можно в разделе «Жильё». Но независимо от того, где найдено жильё, не переводите депозит до проверки квартиры, документов и подписания договора.

Что ещё почитать: как адаптироваться после переезда и мошенники на барахолках Аргентины.